Posojilo zavarovano z nepremičnino 2022

V našem gradivu bomo govorili o priljubljeni vrsti posojila - posojilo, zavarovano z nepremičnino. Pogovorimo se o pogojih v letu 2022, bankah, ki ga izdajo, in se pogovorimo o tem produktu s strokovnjaki.

Kaj je posojilo za nepremičnino

Posojilo za nepremičnino je posojilo, ki ga posojilodajalec da posojilojemalcu z obrestmi, v zavarovanje pa vzame nepremičnino.

Koristne informacije o nepremičninskih posojilih

*Navedene so povprečne stopnje za II četrtletje 2022

Banko lahko zaprosite za posojilo z različnimi argumenti vaše plačilne sposobnosti. Na primer, prinesite potrdilo o plači delodajalca (2-NDFL) ali poiščite poroka - osebo, ki se v primeru vaše insolventnosti strinja s plačilom dolga. To so običajni finančni odnosi: banka ali druga finančna institucija vam zaupa svoj denar. V zameno želijo biti prepričani, da bodo poplačani.

Nepremičnina je lahko argument za dajanje posojila. Takšen finančni produkt se imenuje »posojilo zavarovano z nepremičnino«.

Zastava je poseben način zavarovanja obveznosti. Obveznost je v tem primeru vračilo posojila. Stranka, ki najame takšno posojilo, se zaveže, da posojilodajalcu zastavi svojo nepremičnino.

Hkrati lahko v stanovanju živite sami ali pa ga oddajate najemnikom, če to s pogodbo ni prepovedano. Podobno je z drugimi nepremičninami – stanovanji, stanovanjskimi zgradbami, mestnimi hišami, poslovnimi objekti.

Zastava ne pomeni, da lahko banka ali finančna ustanova vaš predmet kadarkoli proda ali vzame zase. Pod pogojem, da govorimo o legalnih podjetjih, ne o goljufih. Takšne zgodbe se zgodijo, ko si ljudje nepremišljeno izposodijo oglase in ne pogledajo papirjev, ki jih podpišejo.

Šele če komitent ne more odplačati kredita, ima banka ali druga finančna institucija pravico do prodaje, torej odprodaje nepremičnine. Denar bo šel za poplačilo dolga. Če po prodaji ostane kakršen koli znesek, ga prejme nekdanji lastnik nepremičnine.

Prednosti pridobitve hipotekarnega posojila

Lahko dobite veliko posojilo. Na primer, 15-30 milijonov rubljev za kapital je povsem realno. V regijah je seveda vse bolj skromno. Vendar pa je pripravljenost za zastavo premoženja močan argument za posojilodajalce.

Bodite bolj zvesti kreditni zgodovini posojilojemalca. Kot veste, vse banke in finančne institucije preučujejo zanesljivost stranke. Za to uporabljajo urade za kreditno zgodovino, kjer so shranjeni podatki o tem, kje, kdaj in koliko si je oseba izposodila pri finančnih institucijah. Tam se odražajo tudi zamude pri plačilih. A ker je stranka pripravljena zastaviti nepremičnino, pomeni, da se je posojilodajalec močneje zavaroval.

Kredit se lahko izda za daljše obdobje. V primerjavi z običajnimi posojili. Nekatere finančne institucije vam omogočajo plačilo do 25 let.

Hipotekarna alternativa. Zahteva predplačilo, ki pa morda ni. Stanovanjsko posojilo je mogoče uporabiti za nakup novega stanovanja.

Za kakršen koli namen. Posojilodajalci ne sprašujejo, za kaj potrebujete posojilo. To je pomembno na primer za samostojne podjetnike, ki potrebujejo denar za razvoj svojega podjetja. Če zaprosi za posojilo kot pravna oseba, potem bo verjetnost zavrnitve večja, ker je to tveganje za banko.

Tvegajte samo s svojo lastnino. Posojilojemalec nikogar ne »nastavi« – to je, če govorimo o porokih za posojilo. Ko potrebujete velik znesek, potem lahko v primeru običajnih posojil dobite posojila od različnih organizacij, posledično pa se lahko zadolžite, borite proti zbiralcem in izgubite ugled med kolegi. Z zastavo stanovanja tvegate le svoje premoženje. S pridržkom, da če imaš družino, potem je treba takšne odločitve sprejemati previdno.

Zastavitelj in posojilojemalec sta lahko dve različni osebi. Na primer, ena oseba ima nepremičnino, druga pa želi najeti posojilo. Skupaj se lahko dogovorita.

Nepremičnina ostaja vaša last. Lahko se uporablja, odda v najem (če ni v nasprotju s posojilno pogodbo).

Ustrezni predmeti, ki so aretirani. Na primer, posojilojemalec je nabral velik dolg za stanovanjske in komunalne storitve ali je zamudil plačilo drugih dolgov. V tem primeru ima sodišče na zahtevo upnikov pravico zaseči premoženje. Nekatere kreditne organizacije sprejmejo takšne nepremičnine kot zavarovanje, vendar z določenim pridržkom. Del posojila stranke bo namenjen poplačilu dolga za odpravo aresta.

Slabosti posojila, zavarovanega z nepremičnino

Poraba zavarovanja. Nepremičnina, ki jo ponudite v zavarovanje, mora biti zavarovana. Plačila zavarovanja se izvajajo enkrat letno. V povprečju je to 10-50 tisoč rubljev - cena je močno odvisna od določene hiše, lokacije, cene objekta. Posojilodajalec lahko zahteva tudi zavarovanje življenja in zdravja plačnika – sicer bo ponudil višji odstotek.

Za delo cenilcev boste morali plačati. Niti vi niti posojilodajalec ne morete objektivno oceniti, koliko je nepremičnina vredna. Toda pri posojilu je pomembna likvidnost predmeta – z drugimi besedami, njegova vrednost in sposobnost prodaje. Recimo, da je stranka želela postaviti stanovanje v zasilni stavbi za rušenje. Seveda posojilodajalec verjetno ne bo mogel prodati takšnega predmeta, če se kaj zgodi. Torej morate plačati za cenitev. Stane 5-15 tisoč rubljev.

Nezmožnost svobodnega razpolaganja s svojo lastnino. Druga pomanjkljivost so pogoji posojila. Če želite sami prodati stanovanje ali drug objekt, boste morali za dovoljenje prositi posojilodajalca, ki je nepremičnino sprejel v zavarovanje. Najverjetneje bo zavrnil. Konec koncev, kako v tem primeru okrepiti zanesljivost posojilojemalca? Prodajo lahko dovolijo, če stranka z izkupičkom poplača dolg do banke.

Več časa se izteka. Za pridobitev takega posojila položite vsaj en do dva tedna, saj so dokumenti in postopki precej daljši kot običajno. Denarja ne moreš dobiti takoj.

– Slabosti vključujejo dejstvo, da je hipoteka stanovanje. Težave pa so lahko le, če stranka ne plača. Ali pa, če ne more plačati, potem ne stori ničesar za rešitev situacije. Tudi ko greste v "zamudo" s takšnim posojilom, lahko vedno rešite težavo, ne da bi izgubili lastnino, poiščite kompromis s posojilodajalcem, - pravi. Almagul Burguševa, vodja službe za zavarovana posojila v Financah.

Pogoji za pridobitev kredita z zavarovanjem nepremičnine

Zahteve posojilojemalca

• Starost posojilojemalca je od 21 do 65 let. Pri mlajših se le redko zgodi izjema. Za upokojence pogosteje.
• Zaposlitev. Ni vam treba uradno delati. In tudi ni nujno, da je neformalno. Če pa stranka dela, potem je možnost odobritve posojila večja. Vsaj zadnjih 3-6 mesecev morate delati na enem mestu.
• Citizenship of the Federation. Delajo s tujci, a manj rade.
• Soposojilojemalci. Če ima nepremičnina več lastnikov, so ti dolžni postati soposojilojemalci in dati soglasje k zastavitvi. Če ste poročeni, mora biti tudi vaš zakonec soposojilojemalec. Temu se lahko odpoveste, če podpišete papirje pri notarju (ali je bila že prej sklenjena poročna pogodba), vendar je to po presoji upnika.

Lastniške zahteve

- Glavna zahteva je, da je nepremičnina vpisana kot lastnina. Sicer pa ima vsak posojilodajalec svoja merila za nepremičnine. Nekdo meni, da oddaljenost od moskovske obvoznice ni večja od 50 km, drugi gledajo na vse regije. Ena banka lahko izda posojilo samo za stanovanje, druga za stanovanje in hiše in tako naprej, – komentarji Almagul Burguševa.

Rekli smo že, da se posojilo, zavarovano z nepremičnino, ne daje za noben predmet. Zato morate ocenjevalni album naročiti pri akreditiranem podjetju. Pogovorimo se o zahtevah.

Stanovanje

Najbolj priljubljena vrsta zavarovanja. Poleg tega se nekateri posojilodajalci celo strinjajo, da sprejmejo stanovanja, ki niso v lasti posojilojemalca, ampak tretjih oseb. Seveda, če gredo prostovoljno na varščino. Vzemimo primer. Mlada družina živi pri starših in želi svoje stanovanje. Starši ne želijo vzeti posojila ali pa jim ga ne dajo zaradi visoke starosti. Se pa strinjata, če bosta mladoporočenca zastavila svoje stanovanje.

Stanovanje mora biti likvidno, to pomeni, da se lahko kadarkoli proda po tržni ceni. To je za banko zelo pomembno. Seveda ga ne smemo postaviti drugam. Jemljejo le objekte v nezasilnih hišah, ne za rušenje. Brez nezakonite prenove. Previdni so do stanovanj v hišah z lesenimi tlemi in statusom arhitekturnega spomenika.

Znesek posojila pogosto ne presega 60-80% vrednosti stanovanja pod hipoteko. Nekaj ​​več bo dano le v primeru garancije in uradne zaposlitve.

Mimogrede, lahko postavite tudi sobo v skupnem stanovanju. 

Apartmaji

Nova vrsta nepremičnin v naši državi, ki se aktivno razvija v velikih mestih. Formalno je to nestanovanjska nepremičnina, vendar nihče ne prepoveduje bivanja v njej. Tam ne moreš dobiti dovoljenja za bivanje, ne dajejo prednostnih hipotek, ne moreš odtegniti davka od nakupa. Če pa ste lastnik stanovanj, jih lahko ponudite kot zavarovanje za posojilo.

Stanovanja so cenejša kot stanovanja na istem območju v podobnih hišah. A njihova prednost je, da so novi, kar pomeni, da so likvidni in imajo svojo finančno vrednost.

Townhouses

Mestne hiše so praviloma prestižna vrsta mestnih nepremičnin. Z veseljem jih sprejmejo kot zavarovanje, vendar pod pogojem, da je stavba zakonita, obstajajo vsi dokumenti - zgodijo se negativni precedensi z nedovoljenimi zgradbami.

Zahteve za meščansko hišo: stanovanje se nahaja v ločenem bloku z lastnim vhodom. Zemljišče pred njim je last lastnika.

Stanovanjske stavbe

Če govorimo o koči in drugih primestnih nepremičninah ter zasebnih hišah v mestu, se kot začasni ukrep vzamejo tudi kot zavarovanje. Z vrtnimi hišami v SNT je težje, saj jih posojilodajalec ne bo mogel vedno hitro prodati in so cenejše. Sicer veljajo vsa pravila kot za stanovanja, poleg tega pa še vrsta dodatnih kriterijev.

• V hiši lahko živite vse leto. In do njega lahko pridete v katerem koli letnem času.
• Ni v izrednih razmerah.
• Nanj je priključena elektrika, ogrevanje (plin ali elektrika), vodovod.
• Hiša se ne nahaja na ozemlju posebej zaščitenih naravnih območij ali rezervatov.

Kako dobiti posojilo zavarovano z nepremičnino

1. Izberite banko ali finančno ustanovo

Vlogo lahko pošljete prek spleta - prek spletne strani podjetja, jo pustite operaterju v klicnem centru ali osebno pridete v pisarno. Prvi korak bo zahteval vaše ime, datum rojstva in kontaktne podatke. Poleg tega boste morali navesti znesek, za katerega zaprosite. Vprašali vas bodo tudi o vaši vrsti nepremičnine.

Po tem bo banka ali finančna institucija vzela kratek premor: dobesedno od deset minut do nekaj ur. Posledično bo izdana sodba - vloga je predhodno odobrena ali zavrnjena.

2. Pripravite dokumente

Če pridete v pisarno, lahko takoj prevzamete komplet potrebnih papirjev. Ste se prijavili na daljavo? Morda se bo posojilodajalec strinjal s skeniranjem dokumentov v elektronski obliki. Boste potrebovali:

• potni list z dovoljenjem za prebivanje (registracija);
• drugi dokument (redko zahtevan) - SNILS, TIN, potni list, pokojnina, vozniško dovoljenje;
• potrdilo o dohodku, overjena kopija delovne knjižice, obvestilo o stanju osebnega računa v pokojninskem skladu - tu ima vsak upnik svoje zahteve. Nekateri dajejo posojila brez potrdila o dohodku in zaposlitvi, vendar z višjim odstotkom;
• dokument, ki potrjuje lastništvo nepremičnine. To je lahko prodajna pogodba, izpisek iz USRN za stanovanje ali zemljišče, potrdilo o dedovanju, pogodba o donaciji ali sodna odločba - vse, kar potrjuje: ste lastnik in lahko razpolagate s predmetom;
• za stanovanjske prostore bodo zahtevali izpisek iz hišne knjige ali enotni stanovanjski dokument - iz njih je razvidno, koliko ljudi je prijavljenih v stanovanju;
• če ste poročeni in vaš zakonec ne želi biti soposojilojemalec, vendar ne nasprotuje zastavitvi stanovanja, potrebujete notarsko overjeno soglasje. Primerna je tudi predporočna pogodba, v kateri je navedeno, da zakonec (a) ne more razpolagati s tem premoženjem. Posojilodajalec lahko od lastnika zahteva tudi podpis notarskega potrdila, da je bil lastnik nepremičnine neporočen, ko jo je kupil. V slednjem primeru je včasih mogoče tudi brez notarja – po presoji upnika.

Poiščite cenilno podjetje, ki bo izdelalo cenilni album. To lahko storite vnaprej, če se vam mudi z oddajo vseh dokumentov v enem dnevu. Vendar bodite previdni: najpogosteje banke in finančne institucije sodelujejo samo s podjetji, ki so jih akreditirali.

Drug pomemben dokument je zavarovanje premoženja. Pri zavarovalnici lahko tudi vnaprej pridobite mnenje, da se strinja s prevzemom vašega objekta in računom za storitev. In še enkrat, bodite previdni - pri delu z zavarovalnicami so tudi posojilodajalci selektivni.

3. Počakajte na odobritev vloge

Ali zavrnitev. Ne pozabite, da lahko poskusite z drugim posojilodajalcem ali se ponovno pogajate s tem. Na primer, posojilojemalec je računal na en znesek, zavarovan z nepremičnino, vendar se posojilodajalec strinja z manjšim ali pa se mu sploh ne zdi, da oseba ne bo potegnila mesečnih plačil. Če pa najdete poroke, vzamete potrdila o dohodku, povežete soposojilojemalce, potem je posojilo mogoče odobriti.

Rok veljavnosti odobrene vloge določi upnik sam. Običajno je to od enega do treh mesecev. Po celotnem postopku bo treba znova. Če pa iščete najboljše posojilne pogoje z zavarovanjem nepremičnine, boste že imeli vse potrebne dokumente pri roki in se lahko obrnete na druge finančne institucije.

4. Registrirajte zastavo

V Rosreestru - ta oddelek je odgovoren za računovodstvo nepremičnin v državi - mora obstajati zapis, da je bila nepremičnina naložena z obremenitvijo. Lastnik odslej ne bo mogel prosto prodajati predmeta in ogoljufati upnika.

Če želite registrirati zastavo, morate iti v MFC ali Rosreestr. Včasih lahko tudi brez osebnih obiskov. Finančne institucije aktivno uporabljajo elektronske podpise in izvajajo vlaganje dokumentov na daljavo. Elektronski podpis lahko izdate sami, če pa ne veste kje in kako, vam bo povedal kreditodajalec. Podpis je plačan, v povprečju 3-000 rubljev. Nekateri posojilodajalci ga dajo svojim posojilojemalcem.

5. Pridobite denar

Po podpisu pogodbe lahko zahtevate denar v gotovini ali z nakazilom na TRR. Banka izda tudi plačilni plan. Morda bo treba prvo plačilo opraviti že v tekočem mesecu.

Kje je najbolje dobiti hipotekarno posojilo?

Banke

Najbolj priljubljena možnost. Posojila, zavarovana s stanovanji, stanovanjskimi zgradbami, stanovanji in celo garažami, izdajajo tako organizacije z vrha centralne banke (največje organizacije po številu strank in premoženja) kot bolj "skromni" kolegi. Na primer regionalne banke.

Banke so zelo natančne pri ocenjevanju portreta posojilojemalca. Skrbno preverijo dokumente, postopek odobritve vloge pa lahko traja teden ali dlje. Manj ustrežljive so banke tudi pri določanju najvišjega zneska posojila. To je velik posel, ki se želi zavarovati, če posojilojemalec nenadoma ne plača.

Bodite pripravljeni, da vas bo banka v oglaševanju zvabila z eno obrestno mero za posojilo, zavarovano z nepremičnino, ob pregledu vaših dokumentov pa ponudila višjo. Da bi ga zmanjšali za nekaj točk, se bodo ponudili, da postanejo njihova plačilna stranka ali pa pri partnerjih kupijo dodatno zavarovanje.

Vlagatelji

Obstajajo podjetja in zasebni vlagatelji, ki dajejo posojila. Primorani smo ugotoviti, da je to za leto 2022 »siva« cona glede zakonitosti tovrstnih posojil. Pri nas je zasebnim vlagateljem prepovedano dajati posojila fizičnim osebam zavarovana z nepremičnino. Samo podjetje (IP ali LLC).

Vendar pa se najdejo luknje v zakonu. Še več, na robu goljufije z registracijo fiktivnih pravnih oseb. Ali pa neposredno prepišejo posojilojemalčevo lastnino nase in ga zavedejo.

Če se odločite za posojilo pri investitorju, zavarovano z nepremičnino, se vsekakor posvetujte z neodvisnim odvetnikom, da vam lahko prebere »skrite pomene« v pogodbi in vam pomaga pri transakciji. 

Dodatni načini

Pri nas obstajajo KPK – kreditne in potrošniške zadruge. Ima delničarje – grobo rečeno, ljudi, ki so svoj denar vložili v skupni sklad, da ga lahko drugi delničarji, če je treba, uporabijo. Seveda ne za "hvala", ampak pod obojestransko koristnimi pogoji. Upoštevajte, da so zakonite CCP v registru centralne banke.

Posojilo zavarovano z nepremičnino v KPK deluje tako. Stranka postane njen delničar. Prosi za posojilo. Zadruga se strinja ali zavrača. Vse je kot v banki, vendar so CCP manj zahtevne do osebnosti posojilojemalca in hitreje odobrijo posojilo. Namesto tega je določen višji odstotek (ne more biti višji, kot določi centralna banka). Nekatere "agresivne" banke se sklicujejo na zamude pri plačilih.

Prej so MFI (mikrofinančne organizacije, v vsakdanjih pogovorih jih imenujejo "hitri denar") in zastavljalnice lahko dajale tudi posojila, zavarovana z nepremičninami. Zdaj jim to ni dovoljeno.

Mnenja strokovnjakov o posojilu, zavarovanem z nepremičnino

Smo vprašali Almagul Burgushev, vodja oddelka za zavarovana posojila družbe Finance delite svoje mnenje o storitvi.

»Posojila, zavarovana z nepremičninami, vsako leto le dobivajo zagon. Ljudje so začeli razumeti, da je to res dobičkonosno: obrestne mere so precej nižje kot pri potrošniških posojilih, tudi rok se je povečal na 25 let. Ni napačnega prepričanja o nevarnostih takšnega posojanja. Komitenti najemajo takšno posojilo, da na primer zaprejo svojih pet do deset drugih posojil. Navsezadnje je bolj donosno plačati v eni banki. Najvišji znesek posojila, zavarovan z nepremičnino, je možen do 80% vrednosti predmeta.

K takim posojilom se zatečejo, da odprejo svoje podjetje ali podprejo osebno podjetje. Obstajajo tudi bolj tragične situacije, ko sorodniki potrebujejo impresiven znesek za operacijo.

Seveda lahko prodate stanovanje, a če je oseba prepričana, da lahko plača, zakaj potem ne bi uporabila posojila? Vedno lahko prodate, tudi če ste vzeli zavarovano posojilo in nenadoma niste mogli plačati. Ta vrsta kredita je primerna za vse, ki točno vedo, iz katerih virov bodo kredit vračali.

Kar se tiče upnikov. Banke imajo vedno daljši rok posojila in nižjo stopnjo. Toda obravnava vloge je daljša in so bolj zahtevni glede posojilojemalca, kreditne zgodovine, zaposlitve. Pogosto komitent misli, da če zastavi stanovanje, naj mu banka ne postavlja nepotrebnih vprašanj. Kljub temu banka pozorno spremlja posojilojemalca, ne glede na to, koliko stane njegovo stanovanje.

Kreditne zadruge (KPK) so že zdaj bolj zveste strankam, vendar so obrestne mere morda nekoliko višje od bančnih. Zasebni vlagatelji so prav tako zvesti. Vendar to ne pomeni, da delijo denar vsem. Potrdila o dohodkih niso potrebna, vendar na razgovoru ocenijo zanesljivost potencialnega posojilojemalca. Investitor lahko dobi denar na dan obravnave in to je zagotovo prednost.

V teoriji, če mora stranka hitro najti denar, lahko zanj zahteva vlagatelja ali CPC in nato refinancira pri banki.« 

Priljubljena vprašanja in odgovori