Kako zastaviti stanovanje in dobiti denar leta 2022: navodila po korakih s strokovnimi nasveti

Banke glede na razmere v gospodarstvu omilijo ali zaostrijo kreditno politiko. Pred 20 leti so posojila izdajali skrbno: z zavarovanjem ali jamstvom. Sčasoma se je pojavilo več mikrofinančnih institucij, povečalo pa se je tudi število izdanih posojil in kreditnih kartic. Raven zahtev za posojilojemalce se je zmanjšala.

Toda gospodarski pretresi zadnjih let prisilijo banke in druge posojilodajalce, da spet postanejo bolj izbirčni. Leta 2022 je edina zanesljiva pot do posojila ta, da zastavite stanovanje in hitro pridete do denarja.

Pripravili smo navodila po korakih in se pogovarjali s strokovnjakom o tem, kako narediti vse prav.

Glavna stvar o zastavi stanovanja

Hipotekarne zahteve za stanovanje

Pri nas ni enotnih zahtev za hipoteko stanovanja – niti za samo nepremičnino niti za osebo, ki želi prejeti denar. Posojilodajalce vodijo izključno njihovi finančni interesi in ocena tveganja.

Na primer, ena banka nikoli ne bi vzela stanovanja v ZATO kot zavarovanje, ker so to zaprta mesta. Če posojilojemalec denarja ne bo mogel vrniti, bo stanovanje treba prodati in to težko storiti. In za posojilodajalca je pomembno, da dobi svoj denar čim prej nazaj. Druga banka lahko sprejme takšno stanovanje, vendar ponudi nekoliko višjo ceno in da denar manj, kot stanovanje dejansko stane.

Dopustni portret posojilojemalca je tudi drugačen za vsakega posojilodajalca. Velike banke lahko zavrnejo, če oseba nima stalne zaposlitve in dohodka. Ali ponudite manj ugodne pogoje. Kreditne in potrošniške zadruge ter zasebni vlagatelji, nasprotno, niso tako kritični pri ocenjevanju prosilcev za denar.

Analizirali smo ponudbe upnikov v letu 2022 in izpeljali zahteve po »aritmetičnem povprečju« za zavarovanje stanovanja v Naši deželi.

Stanovanje se nahaja v mestu, kjer je predstavništvo posojilodajalca. Če banka (čeprav ne samo, da lahko sprejme stanovanja kot zavarovanje) nima podružnic in podružnic v vašem kraju, takšno stanovanje verjetno ne bo upoštevano. Razlog je preprost: če posojilojemalec ne more odplačati dolga, ga bo treba izseliti, tožiti in prodati. To so stroški za posojilodajalca, še posebej, če ima sedež v drugem mestu.

Stanje stanovanja. Posojilodajalec ne bo gledal novih ozadij in oken z dvojno zasteklitvijo. Seveda, če je stanovanje po požaru, potem je nelikvidno. Toda na splošno lepo pohištvo in nov kuhinjski komplet ne vplivata na stroške. Navsezadnje gre za stanovanje, ki je pod hipoteko, ki se lahko potencialno hitro proda.

Za upnike je pomembno, da hiša ni zasilna, dotrajana. Obstajajo zahteve glede etažnosti in števila stanovanj. Na primer, dvonadstropne hiše s šestimi stanovanji – takšne so bile zgrajene v zgodnjih sovjetskih letih – ne sodijo pod merila večine upnikov. Če ima hiša lesena tla – tudi varščina najverjetneje ne pride v poštev.

Vse komunikacije morajo delovati: plin, elektrika, ogrevanje in oskrba z vodo. Nezakonita prenova najpogosteje ni dovoljena. Na primer, če je bila stena med kuhinjo in sobo porušena v stanovanju s plinskim štedilnikom, je to kritično. Če pa je bila predelana samo shramba, potem je to po presoji banke. Prenove, legalizirane v ZTI, so sprejemljive.

Kako posojilodajalec ve, da je stanovanje likvidno? Preprosto je: naročiti boste morali oceno. To je plačana storitev. V naši državi je povprečni strošek 5-15 tisoč rubljev. Specialist bo prišel, posnel slike, napisal zaključek – ocenjevalni album. Inšpektor bo navedel povprečni strošek prodaje stanovanja, na podlagi katerega bo banka sklepala o velikosti posojila.

Podlaga lastništva. Preprosto povedano, kako ste dobili to stanovanje. Idealna podlaga za posojilodajalca je kupoprodajna pogodba. Se pravi, nekoč ste sami kupili hišo, zdaj pa jo želite zastaviti. Ali pa ste privatizirali stanovanje. Spomnimo, privatizacija se je začela leta 1991.

Previdni so do stanovanj, prejetih po darilni pogodbi in kot dediščina. Še posebej, če se je stanovanje pred kratkim preselilo k vam. Nenadoma se bo čez nekaj mesecev razkrilo kazensko ali sodno ozadje? Na primer, bodo dediči, katerih interesi niso bili upoštevani pri delitvi premoženja.

Hkrati so takšna stanovanja še vedno sprejeta, vendar se od njih zahteva, da izdajo lastninsko zavarovanje. V skladu s takšno polico se zavarovalnica zaveže, da bo plačala denar za stanovanje, če se na sodišču nenadoma pritoži pogodba o darovanju ali dediščina.

Stanovanja v arestu in tista, za katera je podpisana darovalna pogodba, niso primerna. Sodišče lahko stanovanje zaseže. To se zgodi, ko je njegov lastnik na primer vpleten v kazensko zadevo. Ali pa mu izterjajo dolgove. Posojilodajalec ne bo vzel stanovanja, za katerega je že sestavljena darilna pogodba.

Najpogosteje ne sprejmejo stanovanj, ki jih oddajajo. Toda posojilodajalec tega ne more izvedeti – verjemite na besedo. Druga stvar je, da v nujnih primerih to morda ne bo igralo v vašo korist. Predstavljajte si, da ste zastavili stanovanje in ga zavarovali, a ga hkrati oddajate najemnikom. Uhajal jim je plin in ohišje je bilo poškodovano. Stanovanje so uporabljale druge osebe in zavarovalnica bo zavrnila plačilo odškodnine.

Zahteve za posojilojemalce

Ko želite dobiti denar zavarovan s stanovanjem, vas bo posojilodajalec ocenil tudi kot posojilojemalca. Banke imajo najstrožje kriterije.

Starost. Državljan lahko v večini primerov razpolaga s svojim premoženjem od 18. leta starosti. Izjeme so za osebe, starejše od 16 let, če je emancipacija priznana na sodišču – to pomeni, da se oseba šteje za popolnoma sposobno, kar pomeni, da je lahko razpolaga z lastnino, vključno z zastavo.

Vendar pa banke pri izdajanju posojil zvišujejo najnižjo starost posojilojemalca. Spodnja vrstica je najpogosteje stara 20-21 let. Zgornja letvica je precej široka - od 65 do 85 let. V času te starosti mora biti posojilo že popolnoma zaprto.

Primer. 50-letni meščan želi zastaviti stanovanje in 20 let vračati denar banki. Vendar pa banka kreditira samo posojilojemalce, mlajše od 65 let. To pomeni, da boste morali vzeti posojilo samo za 15 let ali poiskati drugo banko.

Delovne izkušnje in dohodek.  Kreditno potrošniške zadruge (KPK) in zasebni vlagatelji so čim bolj zvesti tistim, ki želijo zastaviti stanovanje in priti do denarja. Banke so spet najbolj kritične do tega vidika. Pripravite potrdilo 2-NDFL (o dohodku), na zadnjem mestu morate biti zaposleni vsaj 3-6 mesecev. Hkrati banke razumejo, da ne delajo vsi uradno. Zato se lahko strinjajo, da sprejmejo vaš bančni izpisek kot alternativo. Iz izjave mora biti razvidno, da posojilojemalec prejema denar z določeno rednostjo in da ima sredstva na svojih računih.

Kreditna zgodovina. Najprej so na to pozorni banke – tudi KPK. Kreditna zgodovina se hrani v posebnih uradih. Posredujejo informacije o tem, katera posojila so registrirana za to osebo, ali so plačila izvršena pravočasno. 

Navodila po korakih za hipoteko stanovanja

1. Izberite posojilodajalca

Izbira je med bankami, kreditno potrošniško zadrugo (KPK) ali zasebnim investitorjem. Vsak ima svoje prednosti in slabosti, o katerih bomo razpravljali v nadaljevanju.

2. Pripravite dokumente

Za hipoteko na stanovanje boste potrebovali:

• izpolnite prijavnico (vsak kreditodajalec ima svoj obrazec);
• izvirnik potnega lista z registracijo;
• drugi dokument (SNILS, vozniško dovoljenje, TIN, vojaška izkaznica, potni list in včasih vse naenkrat - vsak upnik ima svoje zahteve);
• Potrdilo o dohodku 2-NDFL (lahko ga zahtevate v računovodstvu ali prenesete v svoj osebni račun na spletni strani davčne službe - najprej zahtevajo banke);
• kopijo delovne knjižice ali izpisek iz nje (povprašujejo tudi banke);
• če ste poročeni in niste sklenili zakonske pogodbe, po kateri zakonec (a) ni lastnik stanovanja in ne deluje kot soposojilojemalec za posojila, potem potrebujete potrdilo iz matičnega urada;
• potrdilo o lastništvu stanovanja: prodajna pogodba, izpisek iz USRN, potrdilo o dedovanju, pogodba o donaciji ali sodna odločba.

3. Razumeti zavarovanje in vrednotenje

Najprej bo posojilodajalec zahteval cenitev stanovanja. Zakon k temu ne zavezuje, vendar se v praksi ta postopek skoraj vedno izvaja. Nemogoče je verjeti posojilojemalcu na besedo, da njegovo stanovanje stane določen znesek. Cenilna podjetja delujejo hitro. Pred tem preverite, ali je primerno katerokoli cenilno podjetje ali le izmed tistih, ki so akreditirani pri banki ali CPC. Specialist bo prišel, naredil ocenjevalni album (povprečno v 1-3 dneh) in napisal sklep o stroških stanovanja.

Po tem bo posojilodajalec lahko objavil znesek, ki ga je pripravljen dati za varščino. Upoštevajte, da nihče ne bo dal 100% cene stanovanja na kredit. No, če dajo 80-90% tržne vrednosti. Na primer, cenilec je zapisal, da je nepremičnina vredna 10 milijonov rubljev. Posojilodajalec se strinja, da bo dal 75% tega zneska, to je 7,5 milijona rubljev. Ne pozabite, da posojilodajalec ni kupec stanovanja. Ima drugačno nalogo: dati denar, zaslužiti in če je šlo kaj narobe, hitro prodati zastavo in vrniti svoje.

Pred transakcijo se boste morali dogovoriti o zavarovanju stanovanja. Zavarovalnica mora potrditi, da je pripravljena zavarovati predmet in življenje posojilojemalca. Formalno je primerno vsako podjetje. Vendar posojilodajalci pogosto navedejo skupine zavarovalnic, s katerimi sodelujejo. Če izberete drugo podjetje, se lahko prijava obravnava dlje ali celo zavrne brez obrazložitve.

Posojilojemalcu ni treba zavarovati naslova (o tej storitvi smo govorili zgoraj). Toda posojilodajalec lahko spet v tem primeru zavrne ali zviša stopnjo.

4. Registrirajte zastavo

Na tej stopnji je v zadevo vključena država, ki jo zastopa Rosreestr. Ta oddelek je odgovoren za računovodstvo zemljišč in nepremičnin v državi. Ni mu pomembno, za kaj in pod kakšnimi pogoji najamete posojilo. Deluje kot nekakšen porok za čistost transakcije. V tistem delu, ki bo odslej v USRN poleg vašega stanovanja obremenitev. Iz izjave bo razvidno, da je stanovanje zastavljeno. To je potrebno, da se v prihodnosti izognemo sporom.

5. Pogoji odobritve posojila in prejema denarja

V povprečju celoten postopek traja 14 dni. To je, če se vam nikamor ne mudi, vendar ne odlašajte z zbiranjem dokumentov. Poglejmo, iz česa je sestavljeno to časovno obdobje:

• predhodna odobritev vloge s strani posojilodajalca – v letu 2022 traja nekaj ur in celo minut;
• odobritev vloge – do pet dni, najdaljši je postopek pri bankah, v tej fazi morate predložiti vse dokumente;
• zavarovanje in cenitev — podjetja delujejo hitro, vendar ne takoj, za te postopke si vzamemo do pet dni;
• registracija zastave v Rosreestru - pet delovnih dni od datuma prejema vloge in priloženih dokumentov, pri registraciji prek MFC - sedem delovnih dni, čeprav lahko vsi porabijo hitreje;
• prejem denarja – takoj po registraciji zastavne pravice.

Kje je najbolje najeti stanovanje?

1. Banke

Najbolj donosna možnost glede na stopnje. Manj bo kot v CPC in vlagateljih. A zastaviti stanovanje in dobiti denar je najtežje. Ker skrbno preučijo posojilojemalca: izkaz poslovnega izida, delovno knjižico, kreditno zgodovino. Lahko tudi brez tega, vendar bo stopnja višja. Poleg tega je hitrost odobritve s strani bank najnižja možna. Denarja ne boste dobili hitro.

2. Zasebni vlagatelji

Leta 2022 lahko vlagatelji izdajo denar za varščino samo posameznim podjetnikom in pravnim osebam za razvoj poslovanja. Prepovedano jim je posojati navadnim državljanom.

Če imate samostojnega podjetnika ali LLC in stanovanje, ki je primerno za varščino, potem lahko dobite posojilo od investitorja. To je navadna oseba, ki jo zanima zaslužek. Hkrati lahko deluje prek posrednika, družbe za upravljanje, ki spremlja pravno stran transakcije.

Vlagatelji imajo višjo obrestno mero za posojila kot banke in CPC. Toda denar lahko dobite čim hitreje.

3. Druge možnosti

Mikrofinančne organizacije, ki so tudi MFI ali "hitri denar", ne morejo sprejeti stanovanj kot zavarovanje. Zakon prepoveduje. Tudi zastavljalnice ne jemljejo stanovanj. Ostale so samo KPK – kreditne potrošniške zadruge. Njihov register je na spletni strani centralne banke¹. Če podjetja ni na seznamu, ne sodelujte z njim.

KPK posoja samo svojim delničarjem. Po sodobnih standardih je format videti arhaičen. Navsezadnje so bile zadruge sprva izumljene kot »skladi vzajemne pomoči«. Se pravi, skupina ljudi se združi in odloči: dajmo denar v skupni sklad, in če eden od delničarjev potrebuje sredstva, mu bomo dali posojilo. In pomagali bomo osebi in sami bomo zaslužili denar.

Sodobni dlančniki delujejo na enak način, le da sprejmejo skoraj vsakogar kot delničarja in vam za vstop ni treba plačati denarja. To pomeni, da je posojilojemalec sprejet v zadrugo, dajo zavarovano posojilo in plača denar KPK. Takoj ko poplača dolg, lahko odide. 

Zadruge so čim bolj zveste portretu kreditojemalca in hitreje dajo soglasje kot banke. Toda njihov odstotek je višji.

Pogoji za odplačilo hipoteke na stanovanje

Vsi pogoji so navedeni v posojilni pogodbi. Ne razlikujejo se veliko od običajnih posojil. Plačila je treba izvesti vsak mesec na določene datume. Posojilo lahko predčasno odplačate brez kazni. Ko je dolg poplačan, se varščina iz stanovanja odstrani.

Banka ima pravico vzeti nepremičnino, če posojilojemalec trikrat v letu zamuja s plačili vsaj en dan. Resnična grožnja, da ostanejo brez doma za vse družinske člane, vključno z otrokom, mlajšim od 18 let.

Dokler odplačujete dolg, s stanovanjem ne morete storiti ničesar brez soglasja upnika. Lahko živite, naredite tudi kozmetična popravila. Toda prenova, prodaja in najem - samo z dovoljenjem lastnika zastave.

Priljubljena vprašanja in odgovori

Odgovarja na vprašanja Odvetnik družbe za upravljanje GLS Invest (GLS INVEST) Alexander Morev.

Viri:

1. Spletna stran centralne banke. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
2. Zvezni zakon št. 16.07.1998-FZ z dne 102. julija, 26.03.2022 (s spremembami 01.05.2022 marca, 19396) "O hipoteki (zastavi nepremičnin)" (s spremembami in dopolnitvami, velja od 8. maja 3) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_17125/b9eebfdbd17ea0ea7b0420dc375c19dXNUMXfXNUMXfXNUMX/.