vsebina
Posojilni programi z zavarovanjem hiše 2022 so precej pogosti in na voljo v skoraj vsaki banki. Njihovo bistvo je, da kreditna institucija izda denar stranki in sprejme njegovo lastnino kot zavarovanje, dokler v celoti ne odplača dolga. Hkrati lahko živite v hiši, vendar je ni mogoče prodati ali zamenjati, dokler banka ne odpravi bremena. Povemo vam, kako zastaviti hišo in skleniti posel korak za korakom - od odtenkov postopka do prejema denarja.
Ključne točke o zastavitvi stanovanja
| Hišne zahteve | Lesena hiša, ne starejša od 37 let, iz drugih materialov – letnica izgradnje ni zahtevana; stopnja obrabe - do 40-50%; trdna podlaga; celoletni vstop; razpoložljivost osnovnih komunikacij |
| Kako dolgo traja postopek | Odvisno od banke, v povprečju od 1 do 3 tedne |
| Ali bo banka v zavarovanje sprejela nepremičnino z bremenom | Če je hiša že zastavljena, je ni mogoče ponovno zastaviti |
| Ali je možno zastaviti hišo, če je v deljeni lasti | Posojilojemalec mora biti lastnik celotne hiše ali njenega dela. Nekatere banke bodo za zavarovanje zahtevale soglasje zakonca. Če obstaja zakonska pogodba in je navedeno, da ni mogoče zastaviti dela premoženja, banka predmeta ne bo sprejela v plačilo. |
| Ali je potrebno ovrednotiti predmet zavarovanja? | Da, saj bo znesek posojila odvisen od višine ocene |
| Obvezni dokumenti | Potni list in dokumenti o lastništvu. Drugi dokumenti - po presoji finančne institucije |
| Kje lahko dobim stanovanjsko posojilo | Banke – obrestna mera 7-15% letno; zasebni vlagatelji – obrestna mera 5-7% mesečno; MFO - obrestna mera do 50% na leto; CPC – obrestna mera do 16% letno |
| Obremenitev | Nadgrajen na hiši, preden je prejel denar, odstranjen po celotnem poplačilu dolga |
| Zavarovanje | Lahko zavrnete, vendar se bo obrestna mera povečala za 2-5% letno |
| Največji znesek | 50-80% ocenjene vrednosti hiše |
Zahteve za hipotekarni dom
Vsaka banka ima svoje zahteve glede zavarovanja. Nekateri so pripravljeni sprejeti le stanovanja. Drugi upoštevajo deleže v stanovanjskih nepremičninah, študentskih sobah, hišah, mestnih hišah, včasih celo poletnih kočah in garažah. Zahteve za objekt bodo odvisne od njegove vrste.
Hiša
Najpogosteje banke zahtevajo, da so gradbena dela v celoti dokončana in da je stavba pripravljena za bivanje. Včasih se lahko kot zavarovanje odobri gradnja v teku, če so v njej že izvedene komunikacije in obstaja projekt. V tem primeru prisotnost plina ni potrebna. Sam objekt mora biti dokumentiran kot stanovanjski objekt. Nekatere banke so spet pripravljene upoštevati »stanovanjski objekt brez pravice do prijave prebivališča«.
Če je hiša lesena, jo bodo nekatere banke vzele v zavarovanje le pod pogojem, da stavba ni starejša od leta 1985. V nekaterih bankah - ne starejša od leta 2000. Za hiše, zgrajene iz drugih materialov, ni strogih zahtev za leto. gradbeništva.
Pomembna je tudi stopnja obrabe. Pri lesenih hišah ne sme presegati 40 %, povprečna vrednost pri hišah iz drugih materialov pa je 50 %. Obstajajo zahteve za temelje stavbe. Biti mora trden in izdelan iz betona, opeke ali kamna. Postavitev hiše, ki stoji na pilotni podlagi, v večini bank ne bo delovala.
Finančna ustanova gleda tudi na lokacijo stavbe. Največkrat bi to moralo biti naselje, kjer so poleg zastavljene hiše vsaj še trije stanovanjski objekti. Poleg tega mora za zastavo hiše v letu 2022 imeti celoletni dostop, pa tudi stalno kanalizacijo, elektriko od elektropodjetja, ogrevanje, vodo, stranišče in kopalnico.
Stanovanje
V zavarovanje se vzame samotni del stanovanjske stavbe, ki ima poseben vhod, svoj poštni naslov in skupno steno s sosednjim blokom, v kateri ni vrat. V skladu z dokumenti mora biti prostor registriran kot samostojni objekt. Možnih je več možnosti oblikovanja:
- del stanovanjske stavbe;
- blok gradnja hiše;
- blok odsek;
- del stanovanjskega dvojčka;
- stanovanje;
- bivalni prostori;
- del stanovanja.
Vse zahteve posamezne banke, pri kateri nameravate vzeti posojilo, najdete na njeni uradni spletni strani. Te informacije lahko dobite tudi od vodje banke ali strokovnjaka za podporo po telefonu ali prek klepeta.
Upoštevati je treba, da v zavarovanje najverjetneje ne bodo vzeli premoženja, ki je že obremenjeno ali spada v kategorijo propadajočih ali propadajočih stanovanj. Poleg tega lahko banka zavrne, če so lastniki hiše opravili prenovo in je niso legalizirali. Pri obravnavi predmeta zastave banka večjo pozornost namenja objektom, ki bi jih lahko v prihodnjih letih potencialno porušili. Najprej gre za lesene zgradbe.
Upoštevati je treba tudi, da se lahko banka pred izdajo posojila obrne na strokovnega cenilca. Če specialist poda pozitivno mnenje o stanju predmeta, stopnji njegove obrabe in tudi izključi potrebo po popravilu in morebitnem izrednem stanju, bo predmet odobren za zavarovanje. Vendar posojilojemalec plača storitve ocenjevalca in ta znesek mora biti predviden vnaprej.
Navodila po korakih za hipoteko na hišo
Zastaviti hišo in priti do denarja je nekoliko težje kot najeti potrošniško posojilo. Zahtevanih bo več dokumentov in postopek bo trajal dolgo. Katere korake bo moral opraviti posojilojemalec?
- Za zavarovano posojilo zaprosite na spletni strani banke ali v njeni poslovalnici.
- Z neposrednim obiskom banke - pridobite pojasnilne informacije od strokovnjaka, s spletno aplikacijo - počakajte na klic upravitelja in poiščite seznam dokumentov. Pojasniti je treba tudi zahteve za predmet.
- Oddajte dokumente banki sami ali prek spleta. Tukaj je zaželeno, da vse storite čim hitreje, saj imajo nekateri dokumenti omejeno obdobje veljavnosti. Na primer, izvleček iz USRN bo pripravljen ne prej kot 7 dni od datuma naročila. Če se prijavite pozno in Rosreestr zamuja z izdajo, lahko potrdilo o dohodku ali kopija potrdila o delu postane neveljavna (njihovo obdobje veljavnosti je samo 30 dni).
- Počakajte na odločitev banke o zavarovanju in kreditu. Če bodo odobreni, podpišite posojilno pogodbo in sklenite posel.
- Izdati zastavo na nepremičnini v USRN in nanjo naložiti obremenitev. V nekaterih bankah je ta korak mogoče preskočiti, saj neodvisno registrirajo transakcijo pri Rosreestru. V drugih kreditnih institucijah boste morali priti v Rosreestr ali MFC skupaj z bančnim uslužbencem.
- Počakajte, da Rosreestr obdela vlogo in vrne dokumente ter označi rezultat v njih. Te dokumente je treba odnesti na banko.
- Počakajte, da banka preveri predložene dokumente, in nato izda posojilo.
Odvisno od pogojev pogodbe bo denar nakazan na vnaprej določen račun ali pa vas bo poklical vodja banke in vas povabil v pisarno.
Urejanje dokumentov
Kar zadeva dokumente, bo imela vsaka institucija svoj seznam, ki ga je treba vnaprej pojasniti. Najpogosteje pa so potrebni naslednji dokumenti:
- potni list državljana federacije;
- dokumenti, ki potrjujejo lastništvo nepremičnine (izvleček iz USRN z navedenim lastnikom ali potrdilo o registraciji);
Lahko se zahtevajo tudi naslednji dokumenti:
- izkaz poslovnega izida;
- overjeno kopijo delovne knjižice;
- SNILS;
- mednarodni potni list;
- vozniško dovoljenje;
- zakonska pogodba, če obstaja;
- poročilo cenilne komisije o cenitvi nepremičnine;
- notarsko overjeno soglasje zakonca za zastavo nepremičnine, ki je v skupni lasti.
Kje je najbolje zastaviti hišo?
Hišo lahko zastavite ne samo v bankah, ampak tudi v drugih finančnih institucijah. Upoštevajte njihove pogoje, da ugotovite, kje je najbolj donosno zastaviti nepremičnino.
Banke
Pri obravnavi vloge za posojilo so banke pozorne na zavarovanje šele po preverjanju plačilne sposobnosti stranke. Zato je pomembno, da posojilojemalec izpolnjuje pogoje in da njegov dohodek ni nižji od priporočila banke. Hkrati je nesporen plus posojila v banki preglednost transakcije. Po podpisu pogodbe se plačilo ne poveča, prav tako ne bi smelo biti dodatnih provizij ali odpisov.
Bančne posojilne obrestne mere so med najnižjimi v primerjavi z drugimi finančnimi institucijami. V povprečju se gibljejo od 7 do 15 % na leto. Poleg tega bodo banke, če posojilojemalec preneha plačevati, izterjale dolg le v strogem skladu z zakonom.
Vendar pa obstajajo tudi slabosti zaprosila za zavarovano posojilo pri banki. Najprej se kreditna institucija odloči na podlagi kreditne zgodovine posojilojemalca. Če je bil poškodovan ali ga sploh ni bilo, vloga morda ne bo odobrena. Preverjanje predmeta zavarovanja traja veliko časa, to je treba upoštevati pri prijavi. V povprečju traja približno en teden od trenutka oddaje vloge in celotnega paketa dokumentov do prejema rezultata obravnave. Toda posojilojemalec na tej točki še ni prejel denarja. To se bo zgodilo šele, ko bo dokončno uredil obremenitev nepremičnine in banki predložil ustrezne dokumente.
Nekaj časa bo trajalo tudi preverjanje predmeta s strani cenilne organizacije. Poleg tega posojilojemalec plača storitev, kar je dodatnih 5-10 tisoč rubljev. Vredno je razmisliti o obveznem zavarovanju predmeta v večini bank. Včasih ga lahko zavrnete, vendar se bo obrestna mera povečala za 1-2 točki. Stroški zavarovanja znašajo 6-10 tisoč rubljev na leto.
Zasebni vlagatelji
Za razliko od bank zasebni posojilodajalci več pozornosti namenjajo likvidnosti zavarovanj. Plačilna sposobnost stranke stopi v ozadje, čeprav ne povsem odpisana. Zato je lažje zastaviti hišo in dobiti denar, vendar veliko dražje. Rok za obravnavo vloge s strani "zasebnikov" je kratek, običajno bo odločitev objavljena na dan vložitve vloge ali naslednji dan. Povprečna obrestna mera je približno 7% na mesec, to je do 84% na leto. Zato jemanje velike količine za dolgo časa preprosto ni donosno. Na primer, če vzamete 3 milijone rubljev za 3 leta po obrestni meri 5% na mesec, bo preplačilo za celotno obdobje več kot 3,5 milijona rubljev. Upoštevati je treba, da večina zasebnih vlagateljev sklene pogodbo za 1 leto. Teoretično se lahko čez eno leto podaljša, vendar nihče ne zagotavlja, da se razmere v prihodnosti ne bodo spremenile na slabše.
MFI
V skladu z veljavno zakonodajo mikrokreditne in mikrofinančne organizacije ne morejo izdajati posojil, zavarovanih z varščino, če gre za stanovanjske nepremičnine posameznikov. Vendar pa lahko izdajo denar, zavarovan s poslovnimi nepremičninami.
Tako kot v primeru zasebnih posojilodajalcev MFI pri preverjanju vloge posvečajo več pozornosti ne kreditni zgodovini in plačilni sposobnosti posojilojemalca, temveč likvidnosti hipotekarnega predmeta. Hkrati bo sama vloga obravnavana dokaj hitro, včasih v nekaj urah. Vendar tudi obrestna mera ne bo majhna – do 50% letno. V vsakem primeru, preden podpišete dokumente o posojilu in zavarovanju, jih morate natančno preučiti. No, če obstaja možnost pokazati odvetniku. Na ta način se lahko tveganje v prihodnosti drastično zmanjša.
PDA
KPK so kreditne potrošniške zadruge. Bistvo te organizacije je, da se ji pridružijo delničarji – tako fizične kot pravne osebe. Dajo enkratne ali občasne prispevke. In po potrebi lahko vzamejo posojilo in ga postopoma odplačujejo ob upoštevanju obresti. Če človek ni član KPK, tam ne more najeti kredita. Dejavnosti takih organizacij ureja zakon. Če je sprejeta odločitev o pridružitvi CCP, se je vredno prepričati, da je zanesljiva. To je mogoče storiti s preverjanjem članstva zadruge v SRO. Podatki o pripadnosti določeni samoregulativni organizaciji morajo biti navedeni na spletni strani CPC.
Prednosti te metode so, da obravnava vloge ne traja veliko časa, denar pa je mogoče izdati, ne da bi čakali, da se na nepremičnino naloži obremenitev. Obrestne mere so običajno nižje kot pri drugih finančnih institucijah. Hkrati je mogoče dati dovolj velik znesek na kredit, v času odločanja pa se ne upošteva prisotnost potrjenega dohodka posojilojemalca in njegove kreditne zgodovine.
Najugodneje bo dobiti posojilo z zavarovanjem stanovanja v KPC, vendar le, če ste že član ali imate čas, da to postanete, in se šele nato prijavite. V nasprotnem primeru je bolje, da se obrnete na banko.
Hipotekarni pogoji
Vračilo kredita, ki je bil zavarovan z nepremičnino, poteka na povsem enak način kot vračilo potrošniškega kredita. To so lahko rentna ali diferencirana plačila. To pomeni, da je enako skozi celotno obdobje posojila ali pa se znižuje v času odplačevanja.
Vredno je spomniti na dejansko obvezno zavarovanje predmeta zavarovanja. Nekatere banke zahtevajo življenjsko in zdravstveno zavarovanje posojilojemalca. Včasih lahko zavrnete vsa zavarovanja, potem pa bo banka dvignila obrestno mero za 1-5%.
Upoštevati je treba tudi, da po naložitvi obremenitve hiše lastnik z njo ne bo mogel v celoti razpolagati. To pomeni, da nepremičnin ne bo mogoče dati, prodati, zamenjati ali dati druge zastave.
Najprej se obrnite na banko, kjer prejemate plačo. V tem primeru bo potrebnih manj dokumentov, poleg tega se bo najverjetneje obrestna mera znižala za 0,5-2%.
Koliko lahko posojilojemalec pričakuje? To je običajno le del zneska, na katerega je bila nepremičnina ocenjena. V vsaki banki bo ta delež drugačen in bo znašal od 50 do 80 %. To pomeni, da če je bila hiša ocenjena na 5 milijonov rubljev, bodo dali posojilo od 2,5 do 4 milijone rubljev.
Refinanciranje zavarovanih posojil je težko, saj se le malo bank želi ukvarjati s postopkom ponovne izdaje zavarovanja. To je treba upoštevati pri izbiri institucije, na katero bo vloga vložena.
Prav tako se je pomembno izogniti goljufivim shemam, če se odločite zaprositi za posojilo zunaj banke. Na primer, namesto posojilne pogodbe lahko posojilojemalec dobi v podpis pogodbo o darovanju ali kupoprodajno pogodbo. To bodo razložili tako: ko posojilojemalec v celoti plača dolg, bo ta transakcija preklicana. Če pa posojilojemalec podpiše takšno pogodbo, bo to pomenilo popoln in prostovoljen prenos njegovih pravic do nepremičnine.
Da bi zmanjšali tveganje, se obrnite na znane velike organizacije in banke. Posojilno pogodbo je priporočljivo pokazati tudi odvetniku, da lahko oceni njeno zakonitost.
Priljubljena vprašanja in odgovori
Strokovnjaki so odgovorili na najpogostejša vprašanja bralcev: Aleksandra Medvedeva, odvetnica moskovske odvetniške zbornice и Svetlana Kireeva, vodja pisarne nepremičninske agencije MIEL.
Ali je mogoče zastaviti hišo, v kateri ni možno živeti vse leto?
Svetlana Kireeva je pojasnila, da so vrtne hiše formalno lahko predmet hipotekarne pogodbe, vendar vse banke ne dajejo posojil s takšnim zavarovanjem. Obstajajo banke, ki posojajo samo nadaljnjo prodajo ali novogradnje. Nekateri izdajajo posojila, zavarovana s hišami, vendar morajo imeti status »stanovanjske«, zemljišče, na katerem se nahaja, pa mora biti v statusu individualne stanovanjske gradnje.
Ali lahko zastavim nedokončano hišo?
Svetlana Kireeva meni, da obstajajo različne možnosti, odvisno od tega, kaj pomeni "nedokončana" hiša.
– Če hiša ni dana v uporabo in zanjo ni vpisana lastninska pravica, potem ni nepremičnina – torej je ni mogoče zastaviti. Če pa je lastninska pravica vpisana kot predmet gradnje v teku, potem je takšna transakcija dovoljena, vendar s hkratnim posojilom po isti pogodbi zemljišča, na katerem je ta objekt, ali pravice do zakupa tega mesta. ki pripada zastavitelju.
Svetlana Kireeva je opozorila, da lahko udeleženec skupne skupne lastnine v skladu z zakonom zastavi svoj delež v pravici do skupne lastnine tudi brez soglasja drugih lastnikov (7. člen zakona o hipoteki).1). Drug pogovor je, da banke ne dajejo posojila za delež, zanimajo jih le celi predmeti, ki ne bodo prinesli pravnih težav pri kasnejši izvedbi. Obstaja pa situacija, ko je možno pridobiti posojilo za delnico – to je pridobitev »zadnjega« deleža v stanovanju, torej ko imate 4/5 in morate odkupiti 1/5 lastniškega deleža. s strani solastnika. V tem primeru lahko najdete banke, ki bodo financirale posel.
Viri
- https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/36a6e71464db9e35a759ad84fc765d6e5a03a90a/
Uy joyni garovga qoʻyib kredit olsa boʻladimi ya'ni kadastr hujjatlari bilan